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香港人购房实况:既要花巨款又要出苦力!

(来源:网站编辑 2017-05-27 01:53)
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  ■ 文|张伟伦,香港财华社资深财经记者。 

  香港人买房欲望太强,强到要彻夜不眠连夜排长龙等待进售楼处。开发商的“饥饿营销”,让买家花大量时间守在售楼处外苦苦等待,形成销售火爆的效果。事实上,买家已沦为开发商的宣传工具。

  其实开发商此等把戏已玩了多年,把戏虽旧,却依然“行之有效”。还记得2008年长实地产开售位于将军澳日出康城第一期“首都”的盛况,长实一晚就将“首都”超过2000个未竣工的商品房出售,创下新盘销售神话。开发商的通宵销售虽让买家非常疲累,但买家并无离开之意,更务求尽快选中单位。买家这种心态应如何解释?是香港人对买房的痴情吗?不得而知。

  政府及金管局近年来不停推出调控楼市的措施,包括对物业买卖开征的三项印花税等,不停要求银行收紧对客户的物业按揭贷款要求,为何香港新楼盘销售仍如此火爆?为何买家买楼的热情更是只涨不消?笔者认为,一方面“买涨不买跌”的观念在作祟,另一方面就是利息仍在低位徘徊,开发商在户型设计上作出调整,并与透过旗下财务公司为买家提供较高成数按揭有关。

  2008年,美国雷曼兄弟破产引发金融危机席卷全球,联储局为免金融体系倒台,推出量化宽松措施为市场注入巨量资金,资金除了流入银行体系外,部分资金流入股市﹑债市及楼市,导致全球资产价格大幅攀升。2008年12月,反映香港楼价走势的中原CCL指数56.78,而上周五公布的CCL则为157.28,即在过去不足9年的时间,香港楼价累计升幅达1.769倍。但是CCL是否可以反映房价真实情况呢?有待商榷。 
  纵使CCL已15周创下新高,说明房价处于上升态势,但过去9年,个别楼盘的房价升幅肯定不止1.8倍。作为指标蓝筹屋苑,2008年太古城鄱阳阁中层B室,呎价4200元左右,今日鄱阳阁低层B室单位的建筑呎价为1.29万元,实用呎价更达到1.5万元。太古城是特色单位,呎价超过2万元实在不足为奇。

  作为一个负责任的政府,为避免楼市出现泡沫,自然会推出控制楼市的调控措施。早在2009年时金管局已推出首轮逆周期措施,对2000万元以上的物业按揭比率降至7成,其后金管局不时出招,至今已合共推出8轮逆周期措施。透过调整银行向客户提供按揭的条款,既可以收到了加强银行控制风险之效,亦可以间接影响楼价走势。除了金管局出招外,政府从2010年11月起,透过加入物业买卖的特别印花税等安排,期望增加炒家入市成本以压抑楼价。

  遗憾的是楼价在过去多年不断攀升,政府及金管局的招数仍无法抵抗利率低位徘徊,银行不愿提高按揭贷款利率,所以买家仍可以利用低息入市的现实情况。银行减少按揭成数,买家可向家人寻求帮助,同时发展商旗下的财务公司愿为买家提供高成数按揭。在呎价持续攀升时,发展商将单位面积缩小,务求让大部份买家可以负担得起,同时给予买家税务回赠等优惠,一定程度上减轻了买家受印花税措施带来的负面压力。

  新盘销情火爆已成常态,买家想要入市,就要甘心付出时间去排队。昔日买家们为获得买入新鸿基地产(00016-HK)在九龙站项目天玺的机会,要在九龙站内商场排队数时也在所不惜。大家要知道天玺单位售价逾千万元以上,有资格买入天玺者,身家肯定逾以千万。所以今日长实地产(01113-HK)在荃湾西铁站项目的海之恋开售,收票1.45万张,较今日可售单位超额28倍的气势下,足以包围红磡车站的买家人龙,已是一个非常收敛的情况。

  除了向买家们说一声辛苦了,加油啊,还能说什么呢?

  ■ 编辑|徐冰莹,财华社财经编辑。 

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